Méthode pratique de valorisation d’immobilier commercial
Comment évaluer la valeur locative d’un immeuble commercial ou d’un pas-de-porte ? Comment sélectionner les points de comparaison et calculer une valeur de marché ? Comment rendre comparable des immeubles de surfaces et configurations différentes ? Un loyer commercial ne s’approche pas comme un loyer de bureau, industriel ou résidentiel. Quelles sont alors les bonnes approches pour tenir compte des spécificités de ce marché immobilier tellement particulier ?
Ce manuel, intemporel, généraliste et résolument tourné vers la pratique, donne les clés pour estimer objectivement une valeur locative de marché d’un immeuble commercial, des étapes claires pour sélectionner les points de comparaison pertinents et des méthodes détaillées pour pondérer les surfaces. L’évaluation du pas-de-porte, composante immobilière du fonds de commerce, est également détaillée étape par étape. Le tout est richement accompagné d’exemples et d’illustrations rendant les méthodes exposées accessibles à tous.
Les méthodes décrites sont adaptées à l’utilisation dans un contexte d’évaluation judiciaire (révision triennale ou renouvellement), mais aussi dans tout contexte où la valorisation d’un immeuble commercial requiert une approche objective et documentée.
Cet ouvrage est destiné à toute personne impliquée dans la valorisation locative d’immeubles commerciaux : avocats ou juristes travaillant autour de la législation du bail commercial, experts en évaluation, développeurs d’enseignes, agents immobiliers en immobilier commercial… Il les accompagnera dans leurs travaux de valorisation et leur restera longtemps utile comme référence et aide-mémoire.
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Contenu
Introduction
Section 1. Evaluation de valeur locative
1.1 Approche méthodologique
1.1.1 Description du bien à évaluer
1.1.2 Evaluation par comparaison
1.2 Evaluation de valeur locative en 9 étapes
1.2.1 Etape 1 : Définir la zone commerciale
1.2.2 Etape 2 : Rassembler les points de comparaison et exclure les incomparables
1.2.3 Etape 3 : Préférer la fraîcheur
1.2.4 Etape 4 : Pondérer
1.2.5 Etape 5 : Corriger les loyers faciaux
1.2.6 Etape 6 : Tenir compte de la nature du commerce
1.2.7 Etape 7 : Evaluer le résultat de la sélection
1.2.8 Etape 8 : Assouplir les critères de sélection
1.2.9 Etape 9 : Evaluer la valeur locative
1.3 Méthode de pondération des surfaces
1.3.1 Méthode pour boutiques de centre-ville
1.3.2 Méthode pour les magasins de centre-ville de taille moyenne
1.3.3 Méthode pour les magasins de centre-ville de grande surface
1.3.4 Méthode pour les magasins de périphérie et retail parks
1.3.5 Méthode pour boutiques de centres commerciaux
1.3.6 Méthode pour magasins de centres commerciaux de taille moyenne
Section 2. Evaluation de pas-de-porte
2.1 Approche méthodologique
2.1.1 Notions générales : Cession, Pas-de-porte, Fonds de Commerce
2.1.2 Le pas-de-porte
2.1.3 Le Fonds de Commerce
2.1.4 L’influence de la situation contractuelle
2.1.5 Dernières réflexions
2.2 Evaluation de pas-de-porte en 5 étapes
2.2.1 Etape 1 : Analyser le bail
2.2.2 Etape 2 : Calculer le différentiel de loyer
2.2.3 Etape 3 : Valoriser les travaux
2.2.4 Etape 4 : Estimer la survaleur
2.2.5 Etape 5 : Faire la somme
Conclusion
Description détaillée
Comment évaluer la valeur locative d’un immeuble commercial ou d’un pas-de-porte ? Comment sélectionner les points de comparaison et calculer une valeur de marché ? Comment rendre comparable des immeubles de surfaces et configurations différentes ? Un loyer commercial ne s’approche pas comme un loyer de bureau, industriel ou résidentiel. Quelles sont alors les bonnes approches pour tenir compte des spécificités de ce marché immobilier tellement particulier ?
Ce manuel, intemporel, généraliste et résolument tourné vers la pratique, donne les clés pour estimer objectivement une valeur locative de marché d’un immeuble commercial, des étapes claires pour sélectionner les points de comparaison pertinents et des méthodes détaillées pour pondérer les surfaces. L’évaluation du pas-de-porte, composante immobilière du fonds de commerce, est également détaillée étape par étape. Le tout est richement accompagné d’exemples et d’illustrations rendant les méthodes exposées accessibles à tous.
Les méthodes décrites sont adaptées à l’utilisation dans un contexte d’évaluation judiciaire (révision triennale ou renouvellement), mais aussi dans tout contexte où la valorisation d’un immeuble commercial requiert une approche objective et documentée.
Cet ouvrage est destiné à toute personne impliquée dans la valorisation locative d’immeubles commerciaux : avocats ou juristes travaillant autour de la législation du bail commercial, experts en évaluation, développeurs d’enseignes, agents immobiliers en immobilier commercial… Il les accompagnera dans leurs travaux de valorisation et leur restera longtemps utile comme référence et aide-mémoire.
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